组屋印象

时间:2020-07-29       来源:

组屋给你的印象是什幺?垃圾随处可见?电梯时好时坏?楼梯间总传来阵阵尿骚味?偶而会有高空砸物?衣物经常被偷?

民众对组屋的刻板印象差,卫生情况糟糕,公共设施常年损坏。


但,这是不是定律?难道组屋就不能更人性化、更适合居住?

摊开外国的例子,你会发现,我国组屋普遍遇上的问题并非一概的定律,更不适无法改变的现实。

组屋管理陷恶性循环 组屋必定糟又乱?

在大马,组屋售价和租金比较廉宜,因此多半居民都是中低收入者。

可能因为价格和租金偏低,且居民多是基层的关系,组屋一般的管理和治安都不好。


组屋的设施当然比不上高级公寓,而且我国很多组屋并没有管理团队或委员会负责收管理费、负责组屋的维修保养。

在缺乏维修保养之下,经过岁月的洗礼,一些组屋的外观残旧,原有的油漆逐渐脱落,设备也不齐全,可能也会面对卫生问题。

一些组屋单位,一个不小心,可能会掉入“管理不善、租金急跌”的恶性循环当中,更可能因此变成非法外劳的住处,甚至贫民窟?

记者走访雪隆区一些组屋,发现问题真的是一箩筐,只是,这些问题是否都无药可医?其他国家的组屋是否都一样糟又乱?

居民缺公民意识

针对大马组屋维修保养的问题,马来西亚房地产发展商会(REHDA)在邮件中表示,居民不负责任的态度、管理不善是其中的原因。

而管理不善的范畴包括信贷监控、管理员松懈的监督和执法。

对此,马来亚大学建筑环境系高级讲师万诺阿兹雅蒂在接受电话访问,也认同上述观点。她表示,组屋住户的心态和观念很重要。

“对向政府租用组屋的居民而言,问题并不会太大,因为地方监管单位有特定的拨款,维持管理组屋的开销。”

廉屋问题最多

她说,出问题的通常是出售的廉价组屋。

那些居民是在接受补贴的情况拥有房产,可能收入有限,很艰难才购下配得的组屋,因此并没有预留款项缴付管理费。

她表示,有的居民不是缺钱,但可能觉得资产的成本原本就不高,因此认为不需要缴交管理费。

“对他们而言,管理费是额外、不必要的开销。”

长期疏于维护 产业逐渐贬值

诺阿兹雅蒂表示,居民如果希望资产增值,就必须要有良好的管理,因此可能需要找合格、有相关学术背景和经验的专业人士,为他们管理组屋。

“不过,多数廉价组屋居民,通常都不认为有此必要。”

“基本上,组屋能设立由居民组成的委员会,收取管理费和处理组屋事宜,已难如登天。”

缺乏管理和适当的维修保养的话,组屋的情况将随着年月的流逝而变得残旧不堪,其他产业价格稳健增值,但一些组屋不但没有升值,甚至可能会贬值。

若组屋有良好的管理,诺阿兹雅蒂说,其实组屋也与其他产业看齐,成为产业投资的选择,为投资者带来回酬。

国外聘专才管理

“在国外,像是香港和韩国,他们会聘请拥有专业资格,像是物业管理学士学位的员工。但大马人民的观念和心态不同。”

“聘请大学生或专业人士管理组屋?在大马是天方夜谭。”

在大马,物业管理也不是热门科系。

诺阿兹雅蒂说:“许多居民也甚至不了解,管理产业需要一定的学术背景,是一门讲究的学问。”

她解释,大马人民不晓得,管理员的工作不只是为清洁员工编写时间表和一些琐碎的事。管理员也需要一些会计上的知识,才能更有系统地管理账目,更有效运用偿还基金(sinking fund)。

密度高不是问题 规划管理最关键

虽然有人认为,组屋居民太多,所以问题也很多。但万诺阿兹雅蒂并不认为组屋的密度(Density)是关键:“组屋面对各种民生问题是因为住户密度过高,管理工作因此变得困难。”

她以新加坡、香港为例子,这些的组屋密度高,但管理方面还是比大马好,重点在于完善的规划。

新加坡因为缺乏土地,当地就建满了许多高密度的公屋,但新加坡的公屋制度仍闻名全球,更被视为许多政府解决国民居住问题的典范。

“说到底,完善规划和管理才是关键。”

在发达国家,像是英国、荷兰和澳洲,为了能更有效管理组屋,新建的组屋已趋向密度较低的规划与设计。

问题1.居民欠管理费

很多组屋一开始是有管理层的,像熊奕发所住的组屋,以前都有管理单位外包组屋的清洁和维修保养工作,每月缴数十令吉管理费。

“但是,很多住户不愿缴交管理费,觉得没有必要花这笔钱。”

无风不能行船,没钱不能办事;管理层被居户拖欠的管理费渐渐累积,再后来,根本没有资金可以维持下去。

问题2.公共设施损坏

自小住在加影租屋长大的熊奕发说,他居住的组屋情况还算可以,并没有大家想象中糟糕。

针对组屋的设施,他认为,重点不在发展商一开始有没有为组屋准备设施,而是住户的公民意识和道德观念,再来就是之后的设施保养和维修工作。

他说,组屋竣工时,基本设施都算齐全,一般如街灯、公共电话都不缺。但是,在过了一、两年后,在缺乏管理的情况下,就算没有被破坏,这些设备也开始残旧。

另一位组屋居民则申诉,超过100户只共用2架电梯,相信是负荷太重且没有定期保养,其中一架几乎是天天不能用,偶尔修好,用上几天又再“瘫痪”。

他说,另一架比较少毛病的电梯则超级慢,组屋只有12层高,但在地面等电梯的时间往往要几分钟。

问题3.百户1垃圾房

组屋多是高密度的住宅,越多人挤在小小的空间,制造的垃圾就越多。在许多组屋,垃圾一直是难以解决的头痛问题。

熊奕发居住的组屋主要面对的问题也是垃圾问题。

他说,该处共有3栋组屋,约有100户,但是却只有一个垃圾房。

“很多时候会有垃圾溢满,加上清道夫并非每天上门处理,自然而然造成卫生问题。”

因为没有了管理单位,也没有居民协会,他也不晓得垃圾房的问题应向谁反映,也不确定这是市政厅的管辖范围,还是发展商应该负责的事,因此面对投诉无门的情况。

问题4.管委会纷解散

很多组屋的管理工作,都是由居民协会来分担。但是,当大家看到更多住户不愿缴付管理费,旧有管理层被逼“投降”求去,居民协会无法再组织起来。

熊奕发说,居民抱着自扫门前雪的心态,因此也没人自荐或愿意主催成立管理委员会。

“到最后,管理层也管不了,自动解散,组屋就没有管理层了。”

问题5.缺德高空掷物

组屋发生高空掷物致伤人的事件时有所闻,从高楼层掷下的可以是垃圾,如水瓶和食物包装,又或是烟蒂,更严重的是花盘或凉衣架等。

另一位组屋居民受访时说,组屋空间有限,有些居民将盘栽放在走廊,有的则放在围篱上。

随时会被风吹倒或是被人不小心推下楼。

问题6.治安差小偷多

在组屋,家中电器、放在走廊的鞋子、凉晒在外衣物等被小偷顺手牵羊,是常有的事。

但是,这都仅仅是小破财,严重的情况可能是匪徒潜伏在楼梯口或走廊转角,等待妇儒老弱进出时下手打抢和伤人。

熊奕发他曾忘了把厨房的窗户锁好,因而进贼,智能手机被偷走了。但他说,如果门户锁好,进贼的情况不算频密。

“治安不好日益严重,就算不是住在组屋,也难保家里不会遭小偷。”

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